'CEDOLARE SECCA'

Sognocasa AFFITTI di Geom. Fabio Bruno
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AFFITTO, COME FUNZIONA LA CEDOLARE SECCA

Che cos'è, come si ottiene, che vantaggi offre e che limiti ha la tassazione agevolata dei redditi di locazione. 

 

A partire dal 2011 chi dà in locazione un immobile ad uso abitativo può beneficiare di un regime di tassazione agevolato conosciuto come "cedolare secca". E' un’imposta fissa che può sostituire, a scelta del proprietario, la tassazione con le aliquote Irpef ordinarie.

L'imposta sostitutiva è stata introdotta con lo scopo di alleggerire il peso fiscale sulle locazioni e combattere il fenomeno diffuso degli affitti in nero.

Ecco i requisiti e il funzionamento della cedolare.
 

 Che cos'è

 E' un'imposta ad aliquota fissa sui redditi da locazione di immobili che sostituisce il  regime di tassazione ordinaria e gli altri tributi, ovvero:
- l’Irpef ad aliquote progressive e le relative addizionali,
- l’imposta di registro
- l’imposta di bollo                                                                                                                       
      - l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione 
 

 A cosa si
 applica

 Alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo nelle categorie catastali  da
 A1 a A11
(esclusa l’A10 che sono uffici o studi privati) e alle relative pertinenze
 
(cantine, box) se affittate insieme all’abitazione. Sono esclusi gli immobili
 strumentali
o relativi all’attività professionale o di impresa.

 Chi può
 beneficiarne

 Tutti i privati (persone fisiche) proprietari di immobili dati in locazione. Sono esclusi  i contratti stipulati da imprese, professionisti e società commerciali.
 In caso di comproprietà dell’immobile ciascun proprietario può scegliere la cedolare  indipendentemente dagli altri.

 Che tipo di
 contratti

 Tutti i contratti di locazione (a canone libero o concordato) e anche per le
 mini-locazioni inferiori ai 30 giorni (es. affitto per vacanze).

 Con che
 aliquote

 Sono previste due aliquote:
 • 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti "4+4", con riferimento agli anni
 della durata),
 • 10% per i contratti a canone concordato, cioè stipulato sulla base di contratti-tipo
 definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini ("3+2")

 Quali
 vantaggi ha

 Rispetto alla tassazione ordinaria:
 • le aliquote (21 o 10%) sono inferiori all'aliquota ordinaria più bassa (23%);
 • incorpora anche altre imposte (addizionali Irpef, imposta di registro e di bollo).

 Quali
 limiti ha

 Rispetto alla tassazione ordinaria:
 • si applica sull'intero canone annuale e non sul 95%;
 • il canone non può essere aumentato per tutta la durata dell'opzione, nemmeno
 con l'aggiornamento Istat;
 • non consente
deduzioni o detrazioni fiscali dal reddito di locazione.
 Questo può rendere la cedolare meno conveniente in alcuni i casi.

 Come si
 ottiene

 Il locatore (proprietario) che, durante il contratto, vuole avvalersi del nuovo regime deve comunicarlo al conduttore (inquilino) con raccomandata. Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa.

In caso  di   nuovo contratto   invece  la   raccomandata  non   è   necessaria. E'  sufficiente  indicar  l' adesione alla Cedolare Secca nel contratto stesso. L’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto presentando all'Agenzia delle Entrate il modello RLI entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto.
 

 Come si
 versa

 Dev'essere versata in acconto (95% del totale) e in saldo con le modalità e le
 scadenze previste per l'Irpef.
 Le scadenze di versamento per l’acconto  sono le seguenti:

- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre (2 dicembre per il 2013), se l’importo è inferiore a 257,52 euro

- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:

- la prima, del 40%, entro il 16 giugno

- la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre.
 

Durata dell'opzione

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive. Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione.

La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento (30 giorni dalla scadenza di quella precedente) e obbliga al versamento della stessa.

Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

CONSIGLIO

Prima di affittare un immobile  rivolgetevi al vostro  consulente di fiducia  (commercialista, CAF, ecc.). Solo chi ha in mano la  vostra effettiva situazione  reddituale è  in grado di  confermarvi la convenienza  della  cedolare secca nel  vostro specifico caso.  E' importante  sapere che nel calcolo di convenienza si tiene conto  sia  della  imposizione fiscale  inferiore  sia  dei mancati guadagni per l'assenza di AUMENTO ISTAT.

Sapere a priori  quale regime fiscale  sceglierete per  affittare il  vostro immobile  potrà  aiutare la conclusione delle trattative con l'eventuale inquilino. Infatti, se deciderete di aderire alla Cedolare Secca, oltre a voi, anche l' inquilino non  dovrà pagare  imposta di registro, imposta  di bollo,  nè imposte   in   caso   di risoluzione  anticipata.  Inoltre  l' inquilino,  sapendo  che  per  il   periodo di vostra  adesione alla  Cedolare Secca non  avrà aumenti  ISTAT, sarà ancor più motivato ad affittare il vostro immobile!

 

 



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