GUIDA LOCAZIONI

Sognocasa AFFITTI di Geom. Fabio Bruno
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Guida sulla locazione di case e alloggi

                                                      

Quali tipi di contratto ad uso abitativo esistono?

 

Esistono 4 tipi di contratto:   - contratto LIBERO

                                  - contratto CONCORDATO

                                  - contratto TRANSITORIO

                                  - contratto STUDENTI FUORI SEDE

 

Tipo Contratto

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Quando si può fare

Sempre

E' possibile stipulare questo tipo di contratto solo nei:

- capoluoghi di Provincia

- Comuni ad alta densità abitativa

- Aree metropolitane

- Comuni compresi nell'elenco del CIPE (comitato inter ministeriale programmazione economica)

Per poter esser stipulato, proprietario o inquilino devono manifestare e riportare in contratto IL MOTIVO DELL'ESIGENZA DI TRANSITORIETA'. Ed 1 mese prima della scadenza chi ha manifestato l'esigenza deve confermarla all'altro tramite raccomandata A/R, altrimenti il contratto transitorio si trasforma in un 4+4

L'inquilino deve essere iscritto ad una università nella città dove è ubicato l'immobile ed aver la residenza in un altro Comune

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Canone d'Affitto

Liberamente pattuito tra proprietario e inquilino

Il canone massimo è stabilito dagli Accordi Territoriali tra Sindacati e Comune (é un canone più basso rispetto a quello di mercato)

Il canone massimo è stabilito dagli Accordi Territoriali tra Sindacati e Comune (é un canone più basso rispetto a quello di mercato). É possibile maggioralo del 20%. In mancanza il canone è libero

Il canone massimo è stabilito dagli Accordi Territoriali tra Sindacati e Comune (é un canone più basso rispetto a quello di mercato). In mancanza il canone è libero

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Durata

Minimo anni 4+4 (si può fare anche 5+4, 6+4, ecc.)

Minimo anni 3+2 (si può fare anche 4+2, 5+2, ecc.)

Da 1 a 18 mesi

Da 6 a 36 mesi

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Rinnovo

Automatico di 4 anni in 4

Automatico di 2 anni in 2

Nessun rinnovo automatico

Rinnovo automatico della stessa durata

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Recesso dell'inquilino

Il preavviso per rilasciar l'immobile è liberamente pattuito tra le parti. Normalmente 6 mesi, ma può essere anche inferiore. L'inquilino può recedere inviando raccomandata A/R col preavviso stabilito.

Preavviso di 6 mesi con raccomandata A/R

Il preavviso è liberamente stabilito dalle parti in base alla durata del contratto

Il preavviso è liberamente stabilito dalle parti, normalmente è di 3 mesi

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Recesso del proprietario

Il proprietario può recedere dal contratto solo alle scadenze, mai durante il contratto.

Alla prima scadenza dei 4 anni il proprietario può dar disdetta solo se ha una delle seguenti motivazioni (altrimenti si rinnova automaticamente):

- un parente entro il 2°grado ha bisogno dell'immonile

- un ente pubblico ha bisogno dell'alloggio e trova all'inquilino un altro immobile idoneo

- l'inquilino ha un altro immobile di proprietà nello stesso Comune

- quando l'immobile è gravemente danneggiato

- quando lo stabile deve esser demolito o integralmente ristrutturato

- quando l'inquilino non occupa continuativamente l'immobile senza ragione

- quando il proprietario intende vendere l'immobile e non ha altri immobili oltre la casa di proprietà. In tal caso l'inquilino ha DIRITTO DI PRELAZIONE.

NOTA BENE: se le motivazioni del proprietario sono false , l'inquilino ha diritto al ripristino del contratto oppure al risarcimento danni in misura non inferiore a 36 mensilità.

 

Il proprietario può recedere dal contratto solo alle scadenze, mai durante il contratto.

Alla prima scadenza dei 4 anni il proprietario può dar disdetta solo se ha una delle seguenti motivazioni (altrimenti si rinnova automaticamente):

- un parente entro il 2°grado ha bisogno dell'immonile

- un ente pubblico ha bisogno dell'alloggio e trova all'inquilino un altro immobile idoneo

- l'inquilino ha un altro immobile di proprietà nello stesso Comune

- quando l'immobile è gravemente danneggiato

- quando lo stabile deve esser demolito o integralmente ristrutturato

- quando l'inquilino non occupa continuativamente l'immobile senza ragione

- quando il proprietario intende vendere l'immobile e non ha altri immobili oltre la casa di proprietà. In tal caso l'inquilino ha DIRITTO DI PRELAZIONE.

NOTA BENE: se le motivazioni del proprietario sono false , l'inquilino ha diritto al ripristino del contratto oppure al risarcimento danni in misura non inferiore a 36 mensilità.

Il proprietario non può recedere dal contratto

Il proprietario non può recedere dal contratto

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Alla 2à scadenza o successiva

Esistono 3 casi:

- nessuna comunicazione, il contratto si rinnova automaticamente

- il proprietario manda disdetta con regolare preavviso. Il contratto si risolve.

- proprietario o inquilino mandano raccomandata A/R all'altra parte per proporre NUOVE CONDIZIONI (ad es. variazione canone d'affitto). L'altra parte ha tempo 60 giorni per accettare. In caso di mancata risposta il contratto si risolve alla scadenza.

Esistono 3 casi:

- nessuna comunicazione, il contratto si rinnova automaticamente

- il proprietario manda disdetta con regolare preavviso. Il contratto si risolve.

- proprietario o inquilino mandano raccomandata A/R all'altra parte per proporre NUOVE CONDIZIONI (ad es. variazione canone d'affitto). L'altra parte ha tempo 60 giorni per accettare. In caso di mancata risposta il contratto si risolve alla scadenza.

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LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Aggiornamento canone

Stabilito dalle parti, di norma 100% Indice ISTAT (se il proprietario aderisce alla CEDOLARE SECCA, per tutto il periodo di adesione non ci sono aumenti)

Massimo 75% Indice ISTAT (se il proprietario aderisce alla CEDOLARE SECCA, per tutto il periodo di adesione non ci sono aumenti)

Massimo 75% Indice ISTAT (se il proprietario aderisce alla CEDOLARE SECCA, per tutto il periodo di adesione non ci sono aumenti)

Massimo 75% Indice ISTAT (se il proprietario aderisce alla CEDOLARE SECCA, per tutto il periodo di adesione non ci sono aumenti)

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Deposito cauzionale

Liberamente pattuito. (Di norma 2 – 3 mensilità). É possibile stabilire in contratto che è IMPRODUTTIVO di Interessi Legali

Massimo 3 mensilità e PRODUTTIVO di Interessi Legali

Massimo 3 mensilità e PRODUTTIVO di Interessi Legali

Massimo 3 mensilità e PRODUTTIVO di Interessi Legali

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Certificazione Impianti

É sufficiente una autocertificazione da parte del proprietario

Devono essere allegate al contratto certificazione elettrica, idraulica e riscaldamento. Le parti possono convenire di comune accordo di non allegarle, specificandolo in contratto

Devono essere allegate al contratto certificazione elettrica, idraulica e riscaldamento. Le parti possono convenire di comune accordo di non allegarle, specificandolo in contratto

Devono essere allegate al contratto certificazione elettrica, idraulica e riscaldamento. Le parti possono convenire di comune accordo di non allegarle, specificandolo in contratto

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica)

Obbligatorio ( ma non da allegare al contratto nel caso di locazione di singole unità abitative e pertinenze)

Obbligatorio ( ma non da allegare al contratto nel caso di locazione di singole unità abitative e pertinenze)

Obbligatorio ( ma non da allegare al contratto nel caso di locazione di singole unità abitative e pertinenze)

Obbligatorio ( ma non da allegare al contratto nel caso di locazione di singole unità abitative e pertinenze)

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Imposta di registro (da pagarsi solo se il proprietario NON ha aderito alla CEDOLARE SECCA)

2% del canone annuo con un minimo di 67 € il primo anno.

(Possibilità di pagare imposta di registro per l'intera durata del contratto con uno sconto pari alla metà del TASSO LEGALE moltiplicato per gli anni di durata)

2% sul 70% del canone annuo con un minimo di 67 € il primo anno.

(Possibilità di pagare imposta di registro per l'intera durata del contratto con uno sconto pari alla metà del TASSO LEGALE moltiplicato per gli anni di durata)

2% del canone annuo con un minimo di 67 € il primo anno.

(Possibilità di pagare imposta di registro per l'intera durata del contratto con uno sconto pari alla metà del TASSO LEGALE moltiplicato per gli anni di durata)

2% sul 70% del canone annuo con un minimo di 67 € il primo anno.

2% sul canone annuo con minimo di 67 € , se il canone non è stabilito dagli Accordi Territoriali.

(Possibilità di pagare imposta di registro per l'intera durata del contratto con uno sconto pari alla metà del TASSO LEGALE moltiplicato per gli anni di durata)

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Imposta di registro in caso di Recesso anticipato dell'inquilino

67 € (a carico dell'inquilino)

Nessuna imposta, se il proprietario ha aderito alla CEDOLARE SECCA

67 € (a carico dell'inquilino)

Nessuna imposta, se il proprietario ha aderito alla CEDOLARE SECCA

67 € (a carico dell'inquilino)

Nessuna imposta, se il proprietario ha aderito alla CEDOLARE SECCA

67 € (a carico dell'inquilino)

Nessuna imposta, se il proprietario ha aderito alla CEDOLARE SECCA

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Aspetti fiscali Proprietario

- Con CEDOLARE SECCA: 21% sul canone annuo

- Con regime ordinario: IRPEF sul 95% del canone annuo

- Con CEDOLARE SECCA: 10% sul canone annuo

- Con regime ordinario: IRPEF sul 66,5% del canone annuo

- Sconto IMU ( a seconda dei Comuni)

Con CEDOLARE SECCA: 21% sul canone annuo

- Con regime ordinario: IRPEF sul 95% del canone annuo

- Con CEDOLARE SECCA: 10% sul canone annuo

- Con regime ordinario: IRPEF sul 66,5% del canone annuo

- Sconto IMU ( a seconda dei Comuni)

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Agevolazioni fiscali Inquilino

1) Se il reddito non supera i 15.493,71 euro la detrazione è di 300 euro; se il reddito va da 15.493,71 euro a 30.987,41 euro, la detrazione è di 150 euro. ANCHE SENZA PORTAR RESIDENZA.

2) Se giovani in affitto con età tra i 20 e i 30 anni e un reddito non superiore a 15.493,71 euro la detrazione è di 991,60 euro di cui beneficiano per i primi tre anni del contratto.BISOGNA PORTAR LA RESIDENZA.

3) Per gli inquilini che devono trasferirsi per ragioni di lavoro fuori regione ad almeno 100 km da casa: a – se il reddito non supera i 15.493,71 euro la detrazione è di 991,60 euro; b – se il reddito va da 15.493,71 euro a 30.987,41 euro, la detrazione è di 495,80 euro. BISOGNA PORTAR LA RESIDENZA.Se ne può usufruire solo nei primi per tre anni di trasferimento della residenza.

1) Se il reddito non supera i 15.493,71 euro la detrazione è di 300 euro; se il reddito va da 15.493,71 euro a 30.987,41 euro, la detrazione è di 150 euro. ANCHE SENZA PORTAR RESIDENZA.

2) Se il reddito non supera i 15.493,71 euro la detrazione è di 459,80 euro; se il reddito va da 15.493,71 euro a 30.987,41 euro, la detrazione è di 247,90 euro. BISOGNA PORTAR LA RESIDENZA.

3) Se giovani in affitto con età tra i 20 e i 30 anni e un reddito non superiore a 15.493,71 euro la detrazione è di 991,60 euro di cui beneficiano per i primi tre anni del contratto.BISOGNA PORTAR LA RESIDENZA.

4) Per gli inquilini che devono trasferirsi per ragioni di lavoro fuori regione ad almeno 100 km da casa: a – se il reddito non supera i 15.493,71 euro la detrazione è di 991,60 euro; b – se il reddito va da 15.493,71 euro a 30.987,41 euro, la detrazione è di 495,80 euro. BISOGNA PORTAR LA RESIDENZA.Se ne può usufruire solo nei primi per tre anni di trasferimento della residenza.

Nessuna agevolazione

Detrazione del 19% sul canone annuo calcolato su un canone massimo di € 2633. Pertando la detrazione massima è di € 500,27

 

LIBERO

CONCORDATO

TRANSITORIO

STUDENTI f.s.

Tipi di SFRATTO:                    

1) Sfratto per Morosità:

- mancato pagamento del canone trascorsi 20 giorni dalla scadenza convenuta

- mancato pagamento spese condominiali per un importo superiore ad UNA mensilità del canone (se così previsto in contratto, altrimenti DUE mensilità)

2) Sfratto per finita locazione:

- l'inquilino, scaduti i termini del contratto, non rilascia l'immobile

3) Sfratto per necessità:

- il proprietario, allo scadere del primo quadriennio, ha bisogno dell'immobile per uno dei motivi indicati nel Recesso del proprietario sopra riportato

4) Sfratto per inadempimento:

- aver sublocato l'immobile senza il consenso del proprietario

- aver mutato la destinazione d'uso senza il consenso del proprietario

- non aver rispettato gli obblighi assunti in contratto

 

1) Sfratto per Morosità:

- mancato pagamento del canone trascorsi 20 giorni dalla scadenza convenuta

- mancato pagamento spese condominiali per un importo superiore ad DUE mensilità del canone

2) Sfratto per finita locazione:

- l'inquilino, scaduti i termini del contratto, non rilascia l'immobile

3) Sfratto per necessità:

- il proprietario, allo scadere del primo triennio, ha bisogno dell'immobile per uno dei motivi indicati nel Recesso del proprietario sopra riportato

4) Sfratto per inadempimento:

- aver sublocato l'immobile senza il consenso del proprietario

- aver mutato la destinazione d'uso senza il consenso del proprietario

- non aver rispettato gli obblighi assunti in contratto

 

1) Sfratto per Morosità:

- mancato pagamento del canone trascorsi 20 giorni dalla scadenza convenuta

- mancato pagamento spese condominiali per un importo superiore ad DUE mensilità del canone

2) Sfratto per finita locazione:

- l'inquilino, scaduti i termini del contratto, non rilascia l'immobile

3) Sfratto per inadempimento:

- aver sublocato l'immobile senza il consenso del proprietario

- aver mutato la destinazione d'uso senza il consenso del proprietario

- non aver rispettato gli obblighi assunti in contratto

 

1) Sfratto per Morosità:

- mancato pagamento del canone trascorsi 20 giorni dalla scadenza convenuta

- mancato pagamento spese condominiali per un importo superiore ad DUE mensilità del canone

2) Sfratto per finita locazione:

- l'inquilino, scaduti i termini del contratto, non rilascia l'immobile

3) Sfratto per inadempimento:

- aver sublocato l'immobile senza il consenso del proprietario

- aver mutato la destinazione d'uso senza il consenso del proprietario

- non aver rispettato gli obblighi assunti in contratto

 

 

 



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