CONDOMINIO

Sognocasa AFFITTI di Geom. Fabio Bruno
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CENNI SULLA RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI

(Per dettaglio ripartizione spese tra Locatore e Inquilino vedere TABELLA al fondo)

 

     Le spese condominiali si suddividono in spese ordinarie e straordinarie e vanno ripartite tra i condomini sulla base del regolamento condominiale o (in mancanza) in base alle norme contenute nel Codice Civile. Il riparto delle spese deve essere approvato dall'assemblea condominiale e da quel momento diventa obbligatorio per i singoli condomini, salvo il caso in cui venga pronunciato l'annullamento della delibera a seguito di impugnazione.

Spese Ordinarie e Straordinarie

I condomini devono farsi carico delle spese per la gestione dei beni condominiali e, in particolare, delle spese che attengono alla conservazione, alla manutenzione e all’utilizzazione di tali beni.

  • spese ordinarie

  • spese straordinarie

Sono considerate spese ordinarie quelle che annualmente si rendono necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni (pulizia delle scale, luce scale, manutenzione giardino, riscaldamento, ecc.).
Sono invece considerate straordinarie le spese relative ad interventi occasionali come accade quando diventa necessario il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia o il rifacimento del tetto. 

I criteri di ripartizione

La ripartizione delle spese (ordinarie e straordinarie) viene effettuata sulla base del Regolamento Condominiale nel rispetto di alcuni criteri, stabiliti dalla legge, generali o previsti per particolari tipi di intervento.

Soltanto se il regolamento non contiene delle regole in merito (oppure tace rispetto a determinati casi) si applicheranno i due criteri dettati dall’art. 1123 del codice civile.
Il primo criterio, di ordine generale, prevede che le spese vadano ripartite in relazione al valore delle singole proprietà (Millesimi di Proprietà).

Il secondo criterio, che viene in rilievo quando alcuni beni sono suscettibili di utilizzazione differenziata da parte dei condomini, prevede invece che le spese vengano ripartite in proporzione alla possibilità che ciascun condomino ha di utilizzare quel determinato bene, come ad esempio nel caso di manutenzione di scale e ascensori. (Millesimi d'Uso)

Alcuni casi particolari

La legge, oltre a questi criteri generali, stabilisce dei criteri di riparto differenti a seconda della tipologia della singole spese che è necessario esaminare separatamente.

a) Scale e ascensori

Le spese per la manutenzione (o l’eventuale sostituzione) di scale e ascensori va ripartita tra le unità immobiliari che da essi sono serviti.

La spesa si suddivide:

  • per metà in relazione ai millesimi di proprietà

  • per la restante parte in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
     

Si considerano come “piano” anche cantine, soffitte, camere a tetto e lastrici solari (se non sono di proprietà comune).

b) Solette divisorie

Le spese per la manutenzione (o l’eventuale ricostruzione) delle solette divisorie (ovverosia delle strutture intermedie che dividono in livelli il fabbricato) sono ripartite in misura uguale tra i proprietari dei due piani interessati. La regola, infatti, si fonda sul principio per il quale la soletta è comune ai due piani.

Quindi le spese di manutenzione e ricostruzione verranno suddivise tra i due proprietari al 50% e se i due piani sono di proprietà di più soggetti la quota del 50% dovrà essere ripartita tra di essi in proporzione al valore delle singole proprietà.

Resteranno poi a carico:

  • del proprietario del piano superiore: le spese per la pavimentazione

  • del proprietario del piano inferiore: le spese di tinteggiatura della volta.
     

c) I lastrici solari di uso esclusivo

La regola (stabilita dall’art. 1126 del codice civile) si applica quando il lastrico solare non è comune a tutti i condomini ed uno di essi (o alcuni di essi) ne hanno l’uso esclusivo.
In questo caso le spese per le riparazioni (o addirittura per la ricostruzione) del lastrico si suddividono nella misura di:

  • 1/3 a carico dei soggetti che hanno l’uso esclusivo del lastrico (se più di uno l’importo dovrà essere ripartito in relazione i millesimi di ciascuno)

  • 2/3 a carico dei condomini dell’edificio (o della sua parte) servito dal lastrico solare in proporzione al valore del piano (o della porzione di piano di ciascuno).
     

Questa regola si fonda sul principio per il quale la suddivisione delle spese deve tenere conto sia del diritto di uso esclusivo di alcuni condomini sul lastrico solare, sia dell’obiettiva funzione che questo lastrico ha di copertura dell’intero edificio (o di parte di esso). 

Il riparto delle spese e la sua impugnazione

Il riparto delle spese viene approvato dall’assemblea condominiale. Questa operazione può avvenire:

  • in sede di preventivo di spesa: ovverosia quando l’amministratore presenta il prospetto delle spese di cui si preventiva la necessità calcolandone l’importo sulla base di criteri derivati dall’esame delle precedenti gestioni (ad esempio: per le spese di riscaldamento ipotizzando un utilizzo di carburante analogo all’anno precedente) o sulla base di preventivi di spesa (ad esempio i preventivi presentati dalle imprese che devono eseguire degli interventi)

  • in sede di consuntivo: quando cioè l’amministrazione è in grado, al termine di ogni annualità, di presentare i conti definitivi di ciascun servizio o intervento
     

L’approvazione del riparto delle spese avviene con l’ordinaria maggioranza prevista per le deliberazioni dell’assemblea. Contro tale deliberazione i condomini dissenzienti o assenti potranno presentare apposita impugnazione qualora ritengano che la ripartizione violi le norme di legge o i criteri indicati nel regolamento di condominio. 

I condomini morosi

Una volta approvata la ripartizione delle spese i condomini sono tenuti al versamento delle somme indicate nel prospetto.
Se ciò non avviene (e quindi i condomini si rendono morosi) l’amministratore è obbligato al recupero del credito entro 6 mesi:

  • dalla scadenza del debito

  • dalla chiusura dell’esercizio.

    Diversamente si rende responsabile nei confronti dell’assemblea che può legittimamente decidere di revocarlo. In questa situazione quindi l’amministratore:

  • può agire senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea e ottenere un’ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva (ciò significa che il condomino moroso, pur potendo presentare una opposizione all’ingiunzione, deve comunque cominciare a versare quanto dovuto)

  • può sospendere l’erogazione dei servizi con riferimento ai condomini che non sono in regola con i pagamenti se la situazione di irregolarità si protrae per più di un semestre

è tenuto a comunicare ai terzi creditori (si pensi ad esempio alla società che eroga il servizio di riscaldamento) i riferimenti dei condomini morosi perché il terzo possa attivarsi direttamente contro il condomino per ottenere il pagamento (va precisato che i terzi creditori non potranno comunque richiedere il pagamento ai condomini in regola se non dopo avere tentato di ottenere la somma dai condomini morosi).

Nel caso in cui un condomino ceda la propria unità immobiliare, l’acquirente sarà tenuto al pagamento delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente, con facoltà di recuperare dal precedente proprietario quanto pagato.

 

E le RIPARAZIONI? Come devono esser suddivise tra Proprietario e Inquilino?

 

Ecco cosa dice il Codice Civile:

Art. 1576.
Mantenimento della cosa in buono stato locativo
.

Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Art. 1609.
Piccole riparazioni a carico dell'inquilino.

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese , sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Vizi e difetti

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di  avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna (art. 1578 c.c.).

Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a  serio pericolo la  salute del  conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia (art. 1580 c.c.).

 

TABELLA ONERI ACCESSORI

RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE

CONCORDATA TRA CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT

REGISTRATA IL 30 APRILE 2014 A ROMA

(Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n.8455/3)

 

LEGENDA

L = locatore

C = conduttore

 

ASCENSORE

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C

Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L

Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L

Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C

Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE

Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari L

(pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)

Manutenzione ordinaria C

Imposte e tasse di impianto L

Forza motrice C

Ricarico pressione del serbatoio C

Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO,

DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI

Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L

Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C

Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L

Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C

Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L

Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C

Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L

Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C

Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L

Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,

PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA,

PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI

Installazione e sostituzione degli impianti L

Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L

Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C

Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C

Lettura dei contatori C

Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C

IMPIANTI SPORTIVI

Installazione e manutenzione straordinaria L

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C

Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale C

per la manutenzione ordinaria

IMPIANTO ANTINCENDIO

Installazione e sostituzione dell’impianto L

Acquisti degli estintori L

Manutenzione ordinaria C

Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E

DI FLUSSI INFORMATIVI

Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato L

per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere

di flusso informativo anche da satellite o via cavo

Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione C

radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo

anche da satellite o via cavo

PARTI COMUNI

Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L

Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C

Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L

Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari C

Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L

Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione C

dei condotti e pozzetti

Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L

Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C

Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C

Installazione e sostituzione di serrature L

Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C

Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, L

armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo

Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli C

segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide

e altro materiale di arredo

Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C

Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO

Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L

Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C

Manutenzione ordinaria di infissi, serrande e dell’impianto sanitario C

Rifacimento di chiavi e serrature C

Tinteggiatura di pareti C

Sostituzione di vetri C

Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, C

degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque

altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo

Verniciatura di opere in legno e metallo C

Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento C

Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento L

PORTIERATO

Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi L 10% C 90%

previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima,

premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.

Materiale per le pulizie C

Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L10% C90%

Manutenzione ordinaria della guardiola L10% C90%

Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA

Spese per l’assunzione dell’addetto L

Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali C

e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi,

ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.

Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L

Spese per le pulizie appaltate a ditta C

Materiale per le pulizie C

Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L

Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C

Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C

Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C

Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C

Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L

Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C

SGOMBERO NEVE

Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso C

 

 

 
 
 
 
 

 

 



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